Lo stato attuale dell’arte vede
crescenti difficoltà delle famiglie italiane nell’acquisto di una casa oppure nel sostenere affitti di mercato. La
domanda abitativa cresce e aumentano anziani, famiglie mononucleari, immigrati,
che chiedono alloggi piccoli e a fitto sostenibile. Il disagio nelle periferie
delle grandi città aumenta, sia per l’aumento della povertà in generale, sia per mancanza di adeguati
servizi, di trasporti , di spazio pubblico utilizzabile e dell’aumento dei
costi energetici degli appartamenti.
Le iniziative di Social Housing
hanno realizzato fino ad oggi circa 4500 alloggi e ne hanno in progetto circa
15/20.000. I costi medi di costruzione si aggirano sui 1000 euro /mq, e il
costo affitto è circa 80euro/mq/anno, con costo vendita intorno alle
2000euro/mq.L’iter medio di un progetto di Social Housing è circa 2 anni e
mezzo cui si aggiunge lo stesso tempo per la realizzazione. In Italia la
divisione percentuale del patrimonio edilizio vede : affitto sociale 5,5%; affitto libero 16%; proprietà
67%.
L’Edilizia sociale privata chiama
in causa almeno quattro dimensioni necessarie alla sua realizzazione e
utilizzazione: 1. economico-finanziaria ( sistema integrato fondi, CDP, Società
di gestione e risparmio); 2. urbanistica (mixitè funzionale) 3.
architettonico-progettuale (concorsi di progettazione, Imprenditori); 4.sociale
( mixitè sociale, gestione socio-economica
dell’intervento )
Al S.H. vengono
richieste molte cose che lo Stato, i Comuni , i piani regolatori e i privati non
hanno saputo predisporre e fare nel passato. Molte di esse sono speranze e
desideri. In sintesi due obiettivi
principali vengono posti: mitigazione del disagio sociale ed una
puntuale riqualificazione urbana in periferia.
In merito al disagio
sociale c’è da dire che il S.H. non
può fare molto sia in quanto il disagio è molto diffuso (parliamo di 5 milioni di persone ed è in
costante aumento) e poi perché il S.H. non si rivolge ai poveri, ma a quei lavoratori ( chiamati “ fascia grigia”) le cui famiglie hanno un reddito medio in grado di sostenere fitti almeno di
500 euro/mese per alloggi di 70 mq. Questo costo del fitto è una media di redditività dell’investimento in edilizia delle Fondazioni bancarie che operano comunque nel mercato in
quanto gli investimenti sono soprattutto di capitali privati. Abbassare il
rendimento dell’investimento, ovvero abbassare i fitti significa ipotecare la sua realizzabilità. L’incidenza
geografica del S.H. è inoltre limitata al Nord del paese, incidono sia realtà
sociali diversificate, sia fattori economici e culturali che riguardano
gli investitori e anche i politici che amministrano i comuni e regioni.
Sono, infatti, interessati fino ad oggi soprattutto comuni del Nord come Milano,
Torino, Bolzano, Cremona, Parma, etc.
In merito alla riqualificazione delle periferie il S.H. può incidere poco ma molto
utilmente. La sua incidenza dipende essenzialmente dalla capacità di
collaborazione tra Comuni e Investitori e dalle scelte urbanistiche dei Comuni
stessi: scelta di aree significative
magari entro una cornice urbanistica già
delineata , oppure su edifici non utilizzati
e da recuperare, tenendo presente la necessità delle periferie di spazio
pubblico e di trasporti; si possono migliorare
i grandi vuoti degli interventi pubblici che hanno spazi liberi fuori dimensione, oppure
riempire i vuoti urbani lasciati dalla de-industrializzazione, dalla demolizioni di fabbriche, o altro.
La pochezza dei numeri e la
concentrazione solo al Nord degli interventi di Edilizia privata non possono certo
affrontare i compiti che la retorica politica dei precedenti governi le ha
assegnato. Certamente è necessaria una diversa politica di contributi statali,
di semplificazione burocratica, e soprattutto di maggiore coinvolgimento dei privati
investitori dei risparmi. Ma attualmente nulla è previsto.
Una rapida panoramica del Social
Housing europeo mostra grandi differenze. In Olanda e Danimarca vige il sistema
Universalistico, del tipo
un’abitazione a tutti, mentre in Germania, Austria, Francia, Italia, vige il
sistema generalista Targeted
(indirizzato) Generalista, con
assegnazione di alloggi su base reddituale; in Gran Bretagna, Francia e
Germania, vige anche il sistema Residuale,
con alloggi a categorie disagiate.
Due esempi europei: Solar city e ParkHill
1. In Austria politiche abitative sono orientate prevalentemente all’offerta di unità abitative o di sussidi all’abitazione. La residenza sociale è costituita da alloggi pubblici in locazione forniti dai singoli comuni e da alloggi in locazione e/o vendita, riconducibili a investitori privati, in conformità a operazioni no-profit sussidiate dal settore pubblico (Limited profit housing). Il patrimonio edilizio è diviso in: Affitto sociale 20%; affitto libero 28%; proprietà 52%;
Solar city, Linz, Austria; qui l’intervento ex
novo su suolo comunale, è una città giardino, dotata di lago balneabile e
collegata alla città madre da metro. L’intervento prevede alloggi a buon
mercato, alloggi a basso prezzo, e alloggi in fitto. Il finanziamento è europeo
e Comunale, e i lavori sono fatti da Imprese “a basso guadagno”.
2 Nel Regno Unito l’Housing sociale è in larga
parte gestito delle autorità pubbliche e dalle associazioni per la casa. La
spesa per l’abitazione è in media pari al 40% del reddito percepito. Di recente
sono stati sospesi i contributi alle spese accessorie (utenze) previsti dal
governo a fronte di un nuovo contributo unico (Universal) destinato a
particolari categorie. E’ stata sperimentata una formula di alloggio sociale
con ausilio all’acquisto: il locatario versa un acconto iniziale con il quale
acquisisce quota parte dell’alloggio, i canoni di locazione successivi sono poi
funzionali all’acquisto residuale:
I dati percentuali vedono: affitto sociale18%;
affitto libero 17%; proprietà 65%;
Renovation Park Hill, Sheffield Gran
Bretagna; qui il mercato libero è sacro. A ParkHill il Comune non aveva i soldi
per fare manutenzione straordinaria, l’edificio deperiva e perdeva abitabilità
tanto che, dopo qualche anno le case si sono in parte liberate da sole, e in
parte il Comune non ha rinnovato i contratti di fitto scaduti. Sotto il controllo
dell’English Heritage (Soprintendenza Nazionale), il Comune bandisce una gara
per Imprese, assegna l’appalto, termina i lavori. L’impresa è pagata anche con
cessione di case e negozi dentro all’edificio in riqualificazione. Infine il comune,
coadiuvato da una commissione sociale comunale, vende parte degli alloggi a buon
prezzo, in parte li fitta ad assegnatari tra cui anche i vecchi inquilini,
Cfr. Social Housing in Italia, su Urbanistica
Tre on line n. 6, marzo 2015
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